2020-05-22T20:00:33+03:00

Три причины, по которым не стоит ждать снижения цен на новостройки

Одна из главных — просто сократится строительство
Елена МАКСИМОВА
Поделиться:
Комментарии: comments2
..Фото: Иван МАКЕЕВ
Изменить размер текста:

По завершении карантина ряд экспертов прогнозируют всплеск спроса на жилье, в связи с тем, что многие отложили свои планы из-за введенных ограничений. Что будет дальше, после того, как эта волна покупателей схлынет? Есть несколько факторов, свидетельствующих, что, как минимум, на новостройки цены не снизятся.

1. Строить будут меньше

Снижение объемов строительства прогнозировали еще до пандемии коронавируса и падения цен на нефть — в связи с изменениями в законодательстве и переходом на эскроу-счета и проектное финансирование. Новые правила означают, что застройщики не могут напрямую использовать деньги дольщиков, а должны строить на банковские кредиты. Что повышает стоимость строительства. Не все готовы и в состоянии работать в изменившихся условиях.

Переход на новые правила власти, как и обещали, постарались сделать плавным — тем, кто уже благополучно начал что-то строить, частично дали достроить объекты по старым правилам. Поэтому обещанных массовых банкротств и новых громких скандалов с обманутыми дольщиками ни в 2019 году, ни в начале 2020 не случилось. Но это не значит, что на рынке все останется по-прежнему. Многие уйдут с рынка тихо и культурно, без скандалов с кинутыми дольщиками — просто не будут начинать новые стройки.

Цифры таковы. В 2018 году в московском регионе было выдано 833 разрешения на строительство (437 в Москве, 396 в Московской области). В 2019-м — 301 (123 в Москве и 178 в Московской области), что на 64% меньше.

В 2020 году ситуация только усугубится. Падение рубля в начале года привело к росту стоимости материалов, часть из которых импортные (особенно для жилых комплексов бизнес-класса). Антикоронавирусные меры, которых застройщики должны придерживаться в течение ближайших месяцев, еще больше увеличат стоимость строительства. Нынешний кризис переживут сильнейшие, достаточно крупные компании — прежде всего те, у кого есть свои производственные мощности и кто в меньшей степени зависит от поставщиков.

Некоторые застройщики, даже уже имея на руках разрешения на строительство, сейчас просто не начинают новые стройки.

Все это означает, что предложение на рынке новостроек будет падать быстрее, чем спрос, а лучшие лоты будут вымываться с рынка.

2. Ипотека подешевела

В начале года многие боялись, что вслед за снижением курса рубля вверх пойдет ставка ЦБ, а соответственно, и ставки по ипотеке. Но этого не произошло.

Условия ипотеки на покупку новостроек сегодня выгодны как никогда. Государство запустило программу льготной ипотеки по ставке не выше 6,5% годовых на покупку квартиры в новостройке, которой можно воспользоваться только до 1 ноября 2020 года. При этом застройщики в дополнение к этому предлагают совместные акции с банками, по которым ставки еще ниже — фактически часть и без того льготной ставки до конца нынешнего непростого года за заемщика выплачивает застройщик. Например, у ГК ФСК есть совместная программа льготной ипотеки с банком ВТБ, где ставка до конца года для заемщика будет 0,5% годовых. И аналогичная программа с Альфа-Банком — со ставкой 0,01%. Таких условий по ипотеке в России никогда не было. И вряд ли они останутся теми же еще и на следующий год.

Это, конечно же, поддержит спрос именно на новое жилье. В частности, и за счет перетекания на рынок новостроек тех, кто изначально хотел купить вторичку — там-то льготной ипотеки никто не обещает.

По данным ДОМ.РФ — оператора программы льготной ипотеки, запущенной в апреле 2020 года, - российские банки уже приняли по этой программе почти 70 тысяч заявок на оформление кредитов. В период с 10 по 15 мая банки принимали в среднем по 6 тысяч заявок в день. Что уже позволяет прогнозировать объем выдачи кредитов в 100 млрд рублей в месяц.

И это еще с учетом, что во многих наиболее активных регионах — в частности, в Москве и области — продолжают действовать режим самоизоляции и ограничения на передвижения по городу. И не все, кто хотел бы взять ипотеку, готовы действовать и подбирать себе новое жилье в таких условиях.

В России уже был опыт, когда программа льготной ипотеки с господдержкой не дала «упасть» рынку новостроек — в 2015-2016 году. При этом тогда условия были гораздо менее выгодными (ставка не более 12%). Можно предположить, что спрос на подешевевшую ипотеку если и не приведет к росту цен на новое жилье, то, по крайней мере, не даст им упасть.

3. Депозиты стали невыгодными

Обратная сторона снизившейся ставки ЦБ — менее выгодные проценты по банковским вкладам и депозитам. Сейчас они в среднем составляют 5-6% (при этом 6% еще надо найти), а по вновь открываемым с прошлой недели зачастую стали предлагать и вовсе 4-4,5%.

Некоторых граждан, державших в банках существенные суммы, напугало и решение властей взимать налог с процентов по вкладам свыше миллиона рублей. По правде говоря, для тех, кто пытается на что-то накопить — на ту же квартиру — сумма не такая уж и запредельная.

В связи с этими двумя моментами эксперты ожидают отток денег с депозитов. Он, собственно говоря, уже начался в середине весны, но помешала введенная самоизоляция. А куда деньгам утекать — с учетом того, что не все же владельцы вкладов из-за кризиса потеряют работу и доход и будут их просто проедать? Традиционно самым надежным инструментом для сохранения сбережений в кризис в России считалась недвижимость. И тут сложно что-то возразить — в качестве альтернативы предложить и нечего. Даже при отсутствии общего роста цен на жилье доходность от вложений в новостройки составляет 10-15% и выше (только на росте цены за счет увеличения стадии готовности объекта). При этом за счет перехода на эскроу-счета такие вложения стали надежнее защищены — даже если застройщик обанкротится, деньги вернут. Эти обстоятельства, безусловно, увеличат число тех, кто покупает квартиру в инвестиционных целях. Да и те, кто хотел сначала подкопить, скорее всего, пересмотрят свои планы — получается, что лучше прямо сейчас взять ипотеку, чем держать деньги на депозите под 4% годовых.

В итоге и получается, что при сокращении предложения особого обвала спроса и не будет. С чего падать ценам?

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных

 
Читайте также